📌 快速答案
自售省下的服務費，買方通常會要求反映在成交價上。該不該自售，要算三筆帳：省了多少、額外會花什麼、風險怎麼定價——不是只看服務費。
很多屋主想自售，理由都一樣：
「省下 4% 仲介費。」
以 1,000 萬的房子算，4% 是 40 萬。聽起來很值得。
但這個算法只算了一邊。
真正該算的是三筆帳：省下的錢、多花的成本、多背的風險。
這篇不勸你自售，也不勸你委託 —— 只把三筆帳攤開，讓你自己算。
第一筆帳：你省下多少？
先確認一件事實。
依基隆市政府地政處說明：
「向買賣雙方收取的仲介費最高不能超過總成交金額的 6%，（買賣雙方支付的比例法規並未明定，只要合計不超過 6% 都是符合規範的）」
所以「賣方 4%」是市場慣例，不是法律規定。
以 1,000 萬、賣方 4% 計算：
成交價 1,000 萬 × 4% = 40 萬
這是你自售能「省下」的上限。
注意：是上限。因為你還要扣掉自售產生的成本（見第二筆帳）。
第二筆帳：你會多花什麼？
自售不是「不花錢」，而是把錢換成時間和勞務。
1. 時間成本（最大的一筆）
一間房子要賣掉，要做這些事：
| 工作 | 大概要花多久 |
|---|---|
| 整理屋況、拍照 | 數天 |
| 寫文案、上架各平台 | 1–2 天 |
| 接電話、回訊息、篩選買方 | 持續數週到數月 |
| 帶看 | 每次 1–2 小時，可能要十幾次 |
| 議價來回 | 數週 |
| 簽約、用印、完稅、過戶、交屋 | 數週，需請假跑流程 |
帶看是最耗的。 買方通常只能約晚上或週末，而且很多是「看看而已」。
十組帶看裡，願意出價的可能只有一兩組。
2. 曝光成本
沒有房仲，你要自己找通路：
- 591 等平台的付費刊登（要錢）
- 自己拍照片（手機拍 vs 專業攝影，成交速度有差）
- 自己寫文案、自己下標題
- 社群曝光（臉書、LINE 群）
關鍵問題：房仲的通路是「累積來的」。
他有在找房的客戶名單、有同業聯賣網絡。
你自己刊登，等於從零開始累積曝光。
3. 專業成本
- 定價：開太高賣不掉，開太低虧自己
- 產權調查：有沒有抵押、查封、共有、繼承未辦
- 契約：買賣契約、履約保證、完稅流程
- 法規：房地合一稅、土增稅、重購退稅
這些做錯的代價，通常遠高於 4%。
4. 履約保證與交易安全
實價雷達提醒自售者：
「務必走履約保證」
這點非常重要。
履約保證是保障「買方的錢」與「賣方的權狀」在過戶過程中都安全。
自售的屋主，要自己處理這一塊，不能省略。
第三筆帳：風險怎麼算？
這一筆最難量化，但影響最大。
風險一：遇到詐騙
買方可能是人頭、可能是詐騙集團。
沒有履約保證的自售交易，風險極高。
風險二：價格被壓
買方知道你自售，通常會做一件事：把「省下的 4%」要回去。
M傳媒 分析得很直白：
「要真的讓自售省下仲介費，關鍵在於你必須主動爭取把賣方服務費 4% 的價差反映在成交價上，而不是期待屋主會自動降價。」
「不要以為『跳過房仲＝買到便宜』。」
反過來對屋主說：買方跳過房仲，往往就是為了殺這 4%。
你以為省了 40 萬，可能成交價直接少 50 萬。
風險三：交易破局
貸款條件、產權問題、買方反悔 —— 任何一關卡住，交易就破局。
房仲處理這類問題是日常，你自己處理是第一次。
那到底該怎麼選？
我的建議是看你的條件，不是看省多少錢。
適合自售的情況
- 房子條件很好（地段、屋況、稀有性），本來就不缺買方
- 你有時間（退休、自由業、待業中）
- 你懂房地產流程，或身邊有可信的專業人士
- 而且你願意走履約保證
適合委託房仲的情況
- 你在上班，沒時間接電話帶看
- 房子條件普通，需要曝光才能賣掉
- 你希望有人幫你把關產權與契約
- 你需要同業聯賣的通路（房仲之間互相介紹）
一個中間選項
一般約（非專任約）可以讓你同時自售、也委託房仲。
這樣你兩邊都保留，誰先成交誰收費。
（詳見另一篇：專任約、一般約差在哪）
誠實說一句
我本身是房仲，所以你可能會覺得我這段有立場。
那我就講得更直接一點：
如果你的房子條件好、你又有時間，你自己賣，我不會覺得可惜。
因為那種房子本來就會成交，只是差在誰手上成交。
但如果你的房子需要曝光、需要被介紹、需要有人幫你處理產權與議價，
那 4% 買到的是這些服務 —— 你可以判斷值不值得。
最怕的是中間那種：
條件普通、自己沒時間、又想省服務費，最後房子掛了一年賣不掉。
那種損失，遠大於 4%。
結語：三個問題，自己回答
1. 我有多少時間可以投入？（帶看、接電話、跑流程) 2. 我的房子條件，需不需要靠曝光才能賣掉？ 3. 產權、契約、履約保證，我能不能自己把關？
三個都是「可以」，自售值得一試。
任何一個是「不行」，就該認真考慮委託。
如果你正在猶豫要不要自售，或想先了解自己的房子大概能賣多少、
該怎麼定價，歡迎直接打給我，我可以先幫你估價、給建議，
要不要委託，你之後再決定。
楊博凱｜蓋瑞叔叔 房地產
安家地產｜板橋新板特區加盟店
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常見問題 FAQ
Q：自售可以省多少服務費？
賣方服務費的市場慣例約為成交價的 4%（法定上限 6%，由內政部規定）。以 1,000 萬的房子計算，約 40 萬。但這只是帳面數字，不見得真的省到。
Q：為什麼自售不一定真的省到錢？
買方知道你自售，通常會把「省下的服務費」要求反映在成交價上。此外自售還有訂價、曝光、議價與交易風險的成本，最後成交價可能比想像低。
Q：有沒有折衷方案？
可以考慮一般約（非專任）：保留自己賣的權利，同時也讓仲介幫你曝光。委託前記得用至少 3 天的契約審閱期，把條款看清楚。
服務專線：0939-598-898
LINE：0939598898
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