去年簽賣屋契約 持有未滿2年 要課奢侈稅

作者王姿琳╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月15日 上午5:50

工商時報【王姿琳╱台北報導】

房地合一實價課稅自今年起施行，針對房產課徵的特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）同步停徵，財政部高雄國稅局提醒，在2015年12月31日以前、且持有期間未滿2年的不動產，仍在奢侈稅課徵範圍，須依規定申報繳納，否則仍須受罰。

依《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1規定，2016年1月1日起，訂立銷售契約銷售持有未滿2年的房屋及土地，停止課徵特種貨物及勞務稅。

高雄國稅局指出，雖然今年1月1日起施行房地交易所得合一按實價課徵所得課稅制度，同時停徵不動產特種貨物及勞務稅，但民眾仍須留意，如屬去年12月31日前已簽訂的銷售契約，且持有期間未滿2年的不動產，若不符合排除課徵奢侈稅規定者（如非自願性售屋），仍應依規定繳稅。

國稅局官員強調，房屋奢侈稅的課稅時點為「銷售」時，即以不動產契約簽訂銷售日期為準，銷售契約一旦訂定，所持有的不動產從持有到簽訂銷售日之間，只要未滿2年者，仍在奢侈稅課徵範圍。

官員舉例，民眾於2014年12月31日購買（完成登記）的房屋，在2015年12月1日訂立銷售契約出售，則原所有權人持有該房屋的期間並未超過1年，即須課徵奢侈稅。

國稅局提醒，去年12月31日前，所有簽約銷售持有未滿2年的房地產，除符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條各項排除規定適用者外，不受房地合一新制施行影響，均應向稅捐機關依法繳納並申報特種貨物及勞務稅。

房仲業困境與房市政策調整

　一.前言 　
邇來，國內房市表現不佳，2016上半年房市大抵仍維持景氣低迷不振的走勢，而不論是從房市低迷，青年房貸專案受到青睞來觀察，或從不動產業者受困，利率再三調降等多個面向來加以判定，都可以看出國內房市不景氣的情況依然，房市成交量數大幅減縮，以及政府政策與業者生活上的兩難；另方面，為推動社會正義，青安優惠房貸政策持續推動，且利率及房價持續探底，房價似難翻轉，唯六都房市交投與房地產價量已呈現回溫走勢，從最近一季的六都建物移轉棟數之月變動率及年變動率的轉變過程中，亦可看出當前房市租賃市場及移轉棟數確實仍有持續上揚的情形；為瞭解國內房市變動，並用以判斷未來國內房市與房價走勢，有關當前的房市變動可分為國內房市循環變動趨勢，可分為下列幾個部分來加以說明。 　二.國內房仲業困境 　一般而言，2016年上半年，國內房市景氣持續走低，不僅交易價量齊挫，而且多空交夾，六都地區的房市行情互有變化，漲跌互見，唯大多雖仍以降價收場，但其降幅已有逐漸減縮之勢，這可從最近一季的房地產行情、房市仲介狀況、青年優惠貸款專案、利率變動、租賃市場活絡，以及房地產的買賣移轉棟數變化等多個面向來加以觀察。 　(一).房地產景氣不佳 　2016年，國內房地產交投行情不佳，房市景氣燈號仍屬偏籃，仲介業亦無太多表現，房市交投沈滯，不僅一般住宅的價量齊挫，而且商用不動產市場和土地市場的投資需求不彰，在房市不景氣以及季節性淡季影響下，2016年第1季商用不動產單季只成交89億元，土地市場也只成交143億元，創下歷年同期新低紀錄，緣於多數建商不再進場買地，土地交投活絡情形不再，建築棟數減少，營建業者亦逐步修正市場觀察及建築推案量。 　(二).房仲業困境難解 　房市不景氣，不動產交易清冷，房地產從業人員生計受到影響；根據APPLE HOUSE房屋自售平台的統計，其以建物移轉件數扣除約三成非當年成交的新成屋交屋，以及二成自售自購非透過經紀業成交數來做推估，2016年前四月，國內房市買賣件數約6.2萬件，其中，約有3.5萬件為透過經紀業人員所經手實質交易，占成交量數的一半以上(56.45%)，但目前全台灣包括受雇經紀人及營業員約有4.6萬人，等於平均每位經紀人員成交不到一件房屋，而僅有0.76件。若與十年前相較(2007年)，全台經紀人及營業員合計約2.1萬人，房屋交易約有23萬件，平均一年每位經紀人員約有10.95件的成交量。經比較後便可發現，在2007-2016年之間，房市經紀人員增加超過一倍(1.19倍)，但經從業人員仲介而成功的案件卻只有7.14%，若再加上坊間無照房仲業競爭，對於需靠成交量收取服務費維生的不動產從業人員而言，處境相當艱辛，亦可見當前房地產交易清淡，以及從業人員所面臨的困境。 　總之，若房市政策不調，經濟政策又無助於國民平均所得的提升，則房仲業的困境難解。 　
  三.房市政策之調整 　國內房地產行情不佳，為挽救日愈低迷的不動產市場，政府的房市政策亦須調整，說明如下： 　
(一).低利率政策 　房市景氣與否與政府的房市政策息息相關，自2013年以降，政府為了打擊不當高漲的房價，央行曾祭出一連串的利率管制措施，房市由活絡轉為清淡；爾後，為扶持日愈不景氣的房市，央行政策性的降息，對促進房市相對有利；根據金融聯徵中心資料顯示，住宅貸款利率在金融海嘯後最低約1.7%，2015年第3季回升至2.11%後，隨央行降息政策，房貸利率也一路走跌，2016年第1季為2.01%，已回跌至2011年下半年的水準。 　在央行的三度降息下，全台平均新購住宅貸款利率部分地區已跌破2%，不過全台各縣市房貸利率水準大不同，若以六都來觀察，低利率明顯集中在台中、台南、高雄；大台北三都平均都在2%以上，桃園市是全台相對高檔的2.06%。六都以外，以花蓮縣及嘉義市利率均超過2.2%為最高，房貸利率低的縣市主要分布於離島及農業縣市，例如金門、澎湖、彰化、雲林四縣均不到1.9%。 　由於房價與利率雙跌，促使新購住宅的房貸戶壓力較為降低，2016年全台購置住宅授信額度平均每戶為692萬元，以20年本利攤還試算，每戶每月償貸約3.5萬元。若以房價最高的雙北市來說，台北市今年首季新購住宅平均每戶授信額度1,420萬元、平均利率2.01%，以20年本利攤還來計算，平均每房貸戶每月償貸7.2萬元，較上季減少約3,000元。 　根據研究，銀行每降息半碼，對房貸利率的影響約為0.04%至0.06%，央行雖已三度降息，但房市不景氣依然，預估未來央行降息壓力仍在；另外，央行鬆綁信用管制可提升目前平均約67%的偏低核貸成數，房價、利率及自備款等「三降」現象，確實有助於改善近年來購屋門檻及償貸壓力偏高的問題。 　
(二).青安優惠房貸政策 　在優惠房貸政策上，公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」貸款原則早在民國99年11月24日便已發布，民國100年12月，財政部開始推動青年安心成家優惠房貸，由於首購族反映熱烈，因而數度展延執行期間，105年3月30日已經過第七次修正，預估蔡政府應仍會續辦該優惠房貸政策，其相關內容可分為下列幾個部分來說明： 　
1、承作銀行 　青年安心成家購屋優惠貸款專案的承作銀行包括臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行，以及臺灣中小企業銀行等八家公股行。 　
2、貸款對象 　借款人年齡在20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。 3、貸款條件 (1).貸款成數：最高8成核貸。 
(2).貸款額度：最高新臺幣800萬元。 
(3).貸款年限及償還方式：貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均 攤還。 
(4).貸款利率：混合式固定利率或機動利率計算方式擇一，一經選定不得變更。 　
A、混合式固定利率 　前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率固定加0.525％(自105年3月30日起為1.69％)固定計息，第2年按「撥貸當時」中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率固定加0.625％(自105年3月30日起為1.79％)固定計息，第3年起按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率固定加0.645％(自105年3月30日起為1.81％)機動計息。 　 
B.、機動利率前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率固定加0.345％機動計息(自105年3月30日起為1.51％)，第3年起按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率固定加0.645％機動計息(自105年3月30日起為1.81％)。 　
4、搭配措施 　根據內政部「自購住宅貸款利息補貼」核定戶，若其住宅購置日期符合本項優惠貸款者，得搭配使用。 　
5、實施期程 　實施日期至105年底，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求再行檢討，必要時得予以延長。(三).優惠房貸政策持續推動為了符合社會正義，並讓年青人有足多的資金可以買房，政府因而推出各種優惠政策，其中，又以實施多年的青安優惠房貸較受青睞。 　根據財政部「青年安心成家優惠房貸」統計資料，大抵可以反映首購族進場買氣的變化，如2016年5月，青安貸款新承作案量為157億元，創下近半年單月次高紀錄，顯示投資客退場之後，取而代之的是首購自住客進場，且平價屋的買氣已明顯回籠。 　
一般而言，青安貸款首購族所購買的房屋大多在2,000萬元以內，而自2016年財政部實施房地合一稅制後，投資客退場，加上景氣不佳，首購族對總價相對較低的房屋有較大的購屋意願。特別是央行降息後，青安房貸的前2年利率僅1.51％，即使第3年起的利率也僅1.8％，對首購族仍具有較高的吸引力。 　
根據財政部的統計，青安房貸3月及4月底的撥貸累計餘額及撥貸戶中，分別由7101億元?加為7,258億元，以及由2608戶增加為3183戶，漲幅分別為2.21%與22.05%。此外，2016年4月新承作青安優惠房貸案量，僅次於2015年12月的房地合一稅上路前，因趕末班車潮所推升的貸款量。由於當時售屋者基於避稅考量，房市有相當的議價空間，也因而帶動成交量，這也反映在財政部的青安貸款新增的青安房貸承作量。 　
另外，在承辦銀行中，主要是以台銀及土銀的承作量為主，其累計撥貸金額分別占總累計撥貸金額的23.81%與23.06%，亦即二者占八家銀行總收將近一半(46.87%)，而以彰銀為最少(6.41%)。 　
  四.政府政策與房市變化 　政府政策影響產業規劃與活動，而為因應房市不景氣，其所推出的政策性活動亦影響房市的變化，舉其較重要者說明如下: 　
(一).建物移轉棟數有回溫跡象 一般而言，房市中的買賣移轉棟數是指在某段期間內，某個地區或國家總共買賣並過戶的房子總數，數字愈多或愈大，表示市場交易愈活絡，反之則否；在最近半年中，房市交投依然冷清，若以六都的建物買賣移轉棟數來加以觀察，則各都會區的表現似都呈現回溫的走勢。因為根據信義房屋不動產企研室所公佈的資料顯示，在2016年5月的房市變化中，六都的買賣移轉棟數1萬7786棟，比上月增加22.6%，亦比去年同期增加3.4%，顯見房市確實有回溫的情形。 　
若從六都的房市之移轉棟數變化來加以觀察，則以桃園市的移轉棟數超過四千棟為最多(4398)，新北市(3919)及高雄市(3166)超過三千棟次之，而不及二千棟的則為台北市(1834)與台南市(1501)，但除了台中市之外，其餘五都的房市之移轉棟數均有增加的情形，其中，又以高雄市的增幅超過4成為最大(40.5%)，雙北市超過三成次之，台北市與新北市的增幅分別為34.6%與32.0%。 　若從年變動率來加以觀察，則漲跌互見，且各有三個都會區呈現升降變化，移轉棟數上升者有桃園市(46.4%)、高雄市(1.9%)、新北市(0.2%)；下降者分別為台北市(-14.7%)、台中市(-13.1%)，以及台南市(-7.0%)。唯整體而言，六都的房市移轉棟數中，不論是月變動率或年變動率，均呈上漲走勢，二者的漲幅分別是22.6%與3.4%，而月變動率又明顯高於年變動率，除了顯示市場交易轉趨熱絡外，也可以看出房市已呈現回溫的情形。 　另外，若將最近兩個月的六都建物買賣移轉棟數變化來加以考量，便可發現在月變動率中，除了台中市由正轉負之外，其餘五都均已呈現房市交易量增加的情形，且六都建物買賣移轉棟數由7.54%上升為22.6%。若進一步從年變動率來加以觀察，則在4月的移轉棟數中，僅有桃園市的年變動率增加約2成(19.3%)，其餘五都均為下降走勢，但5月的年變動率已轉變為漲跌各半，其中，桃園市的增幅更由19.3%調升為46.4%，且六都的總年變動率亦由負轉正，而由-16.30%轉為3.4%。亦即房地合一新制2016年上路，造成雙北市的低量後，房市已明顯觸底反彈，若再加上央行解禁，房貸寬鬆，造成觀屋人潮回籠，買賣移轉棟數反映回溫市況，且目前新政府為長照財源所困，尚無明顯稅改政策，有助於房市回穩。 　
(二).房地產租賃市場活絡 　2016年上半年，國內房市仍處於低迷時期，唯房市景氣雖然不佳，但租賃市場卻相對活絡，特別是辦公租賃市場的需求較佳，如2016年第1季，台北市各級辦公室每坪月租平均價為1,823元，年漲及季漲率分別為1.96％與0.89％，為2008年以來的最高紀錄。其中，以信義區的辦公商圈租金為最高，其每坪月租行情達2,175元，而較高級的辦公市場均價則達2,983元，亦為歷年新高。 　
由於台北市辦公室租賃需求保持穩定，在供給有限，且多為頂級大樓的情形下，租金可望持續上升；需求量方面，2015年底，INTEL、HSBC等大型企業已陸續由市中心遷往南港及松山等區域，大幅降低台北市中心淨去化量(2016年第1季的淨去化量約3134坪)。另外，由於供給緊縮，空置率則呈現穩定走勢，國內空置率持續下降至9.11％，而全年租金可望續漲2％以上。 　總之，在房市不景氣以及部分房市指標轉趨回溫的過程中，建議房地產潛在投資人即早佈局，並選擇最有利的條件與時機進駐房市，應可在往後得到相對較佳的利益。 　五.結論與建議 　經由前述的分析說明，可歸納本文的結論與建議如下： 　
1. 2016上半年，國內房市大抵仍維持景氣低迷不振的走勢；唯青安優惠房貸政策持續推動，利率及房價持續走低，且六都房市交投已呈現回溫走勢。 　
2. 由於房地產交易清冷，房地產從業人員生計受到影響，2016年，房市經紀人員增加比十年前(2007年)超過一倍，但經從業人員仲介而成功的個案卻只有7.14%，若再加上坊間無照房仲業競爭，處境艱辛，房地產從業人員面臨困境。 　
3.房市景氣與否與政府的房市政策息息相關，2016年，政府為扶持日愈不景氣的房市，央行政策性降息，而每降息半碼，對房貸利率約影響0.04%至0.06%，在房價、利率及自備款等三降下，有助於改善房市不景氣的的問題。 　
4. 在政府所推出的各種購屋優惠政策中，以實施多年的青安優惠房貸較受青睞，且其量數大抵可以反映首購族進場買氣的變化；2016年，青安貸款新承作案量創下新紀錄，顯示投資客退場，首購自住客進場，平價屋買氣明顯上升。 　
5. 2016年上半年，房市景氣雖然不佳，但租賃市場卻相對活絡，特別是辦公租賃市場的需求較佳，且由於供給緊縮，空置率則呈現穩定走勢，國內空置率持續下降，而全年租金則持續上漲。 
6. 從最近兩個月的六都建物買賣移轉棟數變化來加以觀察，便可發現在央行解禁、房貸寬鬆、觀屋人潮回籠、買賣移轉棟數增加，顯現房市回溫現象日愈明顯。 　
7.房市不景氣，部分房市指標已轉趨回溫現象，自住需求的投資人可即早佈局，以尋找相對較大之利基。 
文章轉自【中央網路報】/智庫論壇/國立空中大學副教授謝明瑞、國政基金會高級助理研究員周信佑