專任約、一般約差在哪？簽委託之前，先看這四條

📌 快速答案

專任約是委託給單一仲介獨賣，一般約可以同時給多家。依內政部規定，委託契約有至少 3 天的契約審閱期，服務費上限為成交價 6%——買方 2%、賣方 4% 是市場慣例，不是法律規定。

屋主要賣房子，跟房仲簽約的那一刻，通常沒有人會跟你說：

「你可以把契約帶回家看三天再簽。」

但這是你的法定權利。

這篇不是要教你怎麼跟房仲鬥，而是把簽委託約之前該看懂的四件事講清楚。
看清楚，對雙方都好 —— 因為後面會吵的，幾乎都是這四件事沒講明白。

一、先搞懂：你簽的是「專任約」還是「一般約」

這兩種約最大的差別，在「這段期間內，你能不能自己賣、能不能找別人賣」。

	一般約	專任約
能否同時委託多家房仲	✅ 可以	❌ 只能這一家
能否自己找到買方成交	✅ 可以	⚠️ 多數版本仍要付服務費
房仲投入意願	較保留（不確定是不是他成交）	較高（確定有報酬）
主要風險	多家同時刊登，價格資訊混亂	遇到不積極的房仲，房子被晾著

怎麼判斷你手上的是哪一種？

看契約裡有沒有這句：

「委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」

有這句，就是專任約。

專任約的隱藏重點：很多版本連「屋主自己找到買方成交」都要付服務費。
簽之前務必確認這一條怎麼寫。

二、第二條：審閱期至少 3 天，這是法定的

這是本篇最重要的一段。

內政部「房地產委託銷售契約書範本」的契約審閱權欄位寫得很清楚：

「本契約於中華民國年月日　經委託人攜回審閱。（契約審閱期間至少為三日）」
委託人簽章：　　受託人簽章：

基隆市政府地政處的公告也再次強調：

「契約書有不得少於 3 日之審閱期，審閱期間，除檢視是否符合應記載及不得記載事項，也要特別注意下列事項，避免日後產生糾紛」

實務上你要做的事

「現場簽」不是不行，但你要知道你有權說這句話：

「我要帶回去看三天。」

這句話是法律給你的，不是你在刁難對方。

那三天你要看什麼？ 就是本文這四條，加上：

委託期間多長（別一次綁太久）
服務報酬怎麼算、什麼時候付
提前終止的條件
有沒有約定定期回報帶看與市場反應

三、第三條：服務費上限 6%，而且比例是「慣例」不是「法律」

這是很多屋主誤解的地方。

基隆市政府地政處寫得很明確：

「服務報酬是否符合中央規範：向買賣雙方收取的仲介費最高不能超過總成交金額的 6%，（買賣雙方支付的比例法規並未明定，只要合計不超過 6% 都是符合規範的）」

所以「買方 2%、賣方 4%」是什麼？

那是市場慣例，不是法律規定。

法律只管一件事：兩邊加起來不超過 6%。

實務意義：

這個比例是可以談的
你同樣可以要求「賣方只付 3%」或更低
只要雙方合意、總額不超過 6%，都合法

但要注意：服務費高低會影響房仲投入的意願。
砍到見骨，很難期待對方把資源放在你的房子上。這是現實，不是威脅。

四、第四條：委託期間與提前終止

這一條最容易出事，因為它決定你能不能中途換人。

委託期間

不要一次簽太長。

常見的作法是三個月一期。理由很簡單：
如果你簽了一年，而這家房仲兩個月後就不太理你，你會被困住很久。

提前終止

簽之前就要看清楚：

可以提前終止嗎？
需要幾天前通知？
終止要不要付違約金？
終止後多久內，如果成交了，還要不要付服務費？

最後這一項最關鍵。 有些契約會約定「終止後一定期間內成交，仍視為受託人貢獻」。
這未必不合理，但你要知道有這一條，並且看清楚期間多長。

五、附帶提醒：加盟店與經紀業名稱

依公平交易委員會對房屋仲介業的規範說明：

「倘房屋仲介加盟店未於廣告、市招及名片上明顯加註『加盟店』字樣，明確表示或表徵其經營之主體⋯」

意思是：加盟店必須清楚標示自己是加盟店，以及實際的經紀業主體是誰。

對屋主的意義：簽約時，看清楚契約上的「受託人」是哪一家公司。
招牌是一個名字，契約上的經紀業可能是另一個名字 —— 這很正常（加盟體系就是這樣），但你要知道你在跟誰簽。

結語：簽約前，把這四句問完

1. 這是一般約還是專任約？我自己找到買方要不要付費？
2. 我可以帶回家審閱三天嗎？
3. 服務費怎麼算？買賣雙方各付多少？
4. 委託期間多長？中途想終止怎麼辦？

這四句問完，你就不會簽到讓自己後悔的約。

反過來說，一個不怕你問這四句的房仲，通常也比較值得合作。
因為他要的是把你的房子賣掉，不是把你綁住。

如果你正在考慮賣房，不確定該簽哪一種委託、或已經簽了想確認自己的權益，
歡迎直接打給我，我可以幫你看契約、算成本，給你一個不含話術的判斷。

楊博凱｜蓋瑞叔叔房地產

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常見問題 FAQ

Q：專任約和一般約差在哪？

專任約把房子交給一家仲介獨賣，仲介投入的資源通常較多；一般約可同時委託多家，曝光通路較廣。本質是投入強度與通路廣度之間的取捨。

Q：簽委託前我有哪些權利？

依內政部定型化契約規定，委託銷售契約有至少 3 天的契約審閱期，可以帶回家看再決定。服務費上限為實際成交價的 6%，超過的部分你有權拒絕。

Q：服務費一定要收 6% 嗎？

6% 是上限，不是定價。市場上常見買方 2%、賣方 4%，屬於商業慣例。費率可以在簽約前議定，並以書面載明。

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