📌 快速答案
公設比不是分數，是帳單。該問的不是「比多少」，是「這些公設我會不會用」。低公設可能是沒電梯沒管理的老屋（服務本來就不存在）；高公設可能是你天天在用的設施。別買「社區的美好生活」，買「你的日常生活」。
看房子的時候，一定有人跟你講這句：
「這間公設比才 28%，很優。」
好像公設比是越低越好的分數。
這句話可以聽，但公設比不是分數，是帳單。
真正該問的不是「比多少」，是「這些公設，我會不會用」。
一、公設比是什麼：一句話講完
你買的坪數 = 室內（自己用的）＋ 公設（大家一起用的）。
公設比 = 公設佔全部的比例。
比例高，代表你花錢買的坪數裡，在室內睡覺的變少、在走廊電梯走的變多。
所以低公設有吸引力 —— 沒錯。但故事沒有這麼簡單。
二、低公設的兩種真相
真相一：老屋的低公設，是「沒有公設可算」
很多老公寓公設比極低 —— 因為它沒有電梯、沒有管理員、沒有走廊公設。
低公設的代價：爬五層樓、收不到掛號、垃圾自己丟。
你不是買到「省下來的公設」，你是買到「這些服務本來就不存在」。
對某些人是完美（喜歡透天感、不需要服務），對某些人是地獄。
真相二：高公設的新屋，公設可能是「你真的會用的」
泳池、健身房、交誼廳 —— 公設比高，但也許你天天用。
判斷標準只有一個：你會不會用，跟你有沒有在用，是兩回事。
- 每天用健身房 → 高公設划算
- 一年用兩次泳池 → 那泳池對你是「用你的坪數養的景觀」
別買「社區的美好生活」，買「你的日常生活」。
三、看公設的四個檢查
① 公設在哪？去走一圈
不是看平面圖上的小格子 —— 實際走過：大廳、梯廳、健身房、垃圾間。
維護狀況騙不了人：發霉的泳池、停用的健身器材、堆滿雜物的交誼廳 ——
這些都是「公設比很高但生活品質很低」的證據。
② 哪些算進公設？
問清楚這個坪數的組成：室內多少、陽台多少、公設多少。
同樣寫 30 坪，室內 22 坪和室內 18 坪，是兩種人生。
數字怎麼組的，比總數重要。
③ 這些公設，維護費誰出？
公設不只買的時候花錢 —— 管理費在養它。
泳池、庭園、豪華大廳，每個月的清潔維護都攤在你的管理費裡。
用不到的公設，管理費照付。 這是「低公設派」真正的論點 ——
但結論一樣：看「你會用什麼」，不是看比數。
④ 樓梯、走廊、梯廳的品質
最普通的公設（樓梯、走廊）決定每天的體感。
走廊窄到搬家具要轉彎、梯廳堆滿雜物 —— 這種社區的公設比再低，住起來都是扣分。
四、一個常見的錯誤比較
「A 社區公設比 28%，B 社區 33%，所以 A 比較好？」
不一定。
- A 的 28% 可能養了一個沒人管理的舊泳池
- B 的 33% 可能有一個真的在營運的健身房和乾淨的垃圾間
公設比是帳單的形狀，不是品質的成績。
你要比的是：同樣的錢，你拿回多少「你會用的生活」。
結語
公設比不是分數，是帳單。
低公設買到的是「沒有服務」，高公設買到的是「有人服務」。
沒有哪個一定好 —— 好不好，取決於你會不會用。
兩間社區的公設比差很多、不知道怎麼比？打給我，
我帶你把兩邊的公設實際走一圈再算 —— 不用先簽任何東西。
楊博凱｜蓋瑞叔叔 房地產
安家地產｜板橋新板特區加盟店
立足板橋、深耕雙北、服務全台。
提供不動產買賣、中古屋市場估價、房屋出售、租賃管理及房地產相關諮詢服務。
以實際成交行情、市場分析與在地經驗，協助屋主掌握房產價值，規劃合適的出售策略。
常見問題 FAQ
Q：公設比越低越好嗎？
不一定。低公設的老屋省下的，可能是電梯、管理與公共服務；高公設的新屋可能有你天天用的設施。標準只有一個：你會不會用。公設比是帳單的形狀，不是品質的成績。
Q：看公設要檢查什麼？
實際走一圈（大廳、健身房、垃圾間——發霉與停用都是證據）、問坪數組成（室內、陽台、公設各多少）、問管理費在養什麼、看走廊梯廳的品質。
Q：兩間社區公設比差很多怎麼比？
不要比比數，比「同樣的錢拿回多少你會用的生活」。一間的 28% 可能養著沒人管的舊泳池，另一間的 33% 可能是天天在用的健身房。
服務專線：0939-598-898
LINE：0939598898
#買房 #公設比 #看房 #首購族 #社區大樓 #新北房市 #板橋買房
沒有留言:
張貼留言